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Aplicação de Correção Monetária na Compra de Imóveis na Planta

August 14, 2017

 

 

Nos últimos 3 meses tivemos duas consultas de clientes do Escritório com dúvidas quanto a aplicação da correção monetária das parcelas vencidas e vincendas durante a construção de um imóvel adquirido na planta. Ambos os casos envolvem pequenas e médias construtoras de Santa Catarina de diferentes regiões que aplicaram a correção monetária mensalmente sobre as parcelas negociadas, a solução desta espécie de conflito é a razão de existir deste artigo.

 

O Plano Real trouxe a estabilização da economia com a queda da inflação, para tanto um dos pilares foi a quebra da indexação dos preços, tal estratégia  foi regulada pelo artigo da 28 da Lei 9.069/95 que estabeleceu que a aplicação da correção monetária em todos os contratos celebrados em real ou a ele convertidos não poderia ter periodicidade de correção monetária inferior a um ano:

 

Art. 28. Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de aplicação dessas cláusulas será anual.

§ 1º É nula de pleno direito e não surtirá nenhum efeito cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um ano.

 

Vale ressaltar, que a regra não se aplica ao Sistema Financeira Brasileiro, razão pela qual os Bancos podem estabelecer a correção mensal, bem como, estão dispensados do limite de juros anual de 12%, ao qual todos aqueles que não são considerados instituições financeiras são obrigados a respeitar.

 

Assim, diante da limitação legal não é possível estabelecer a correção monetária inferior aos doze meses na maioria das espécies de contratos, isso significa que as doze parcelas vincendas após a assinatura do contrato de um compromisso de compra e venda não poderão ser reajustadas, sendo apenas permitido o reajuste na 13º parcela, que terá seu reajuste acrescido de toda correção do período, seguindo esse mesmo percentual de aumento para as demais parcelas dos próximos 11 meses e assim por diante, até a finalização do negócio, desde que o contrato tenha apenas 35 meses.  Parcelas intermediarias, como balões e parcelamentos de entrada, também são limitadas a regra do artigo 28.

 

Entretanto existe uma exceção que são  os casos de contratos com prazo acima de 35 meses, tal regra especial  é proveniente  da Medida Provisória nº 2.223 de 04/06/2001, onde foi autorizado que a correção monetária  fosse calculada e cobrada mensalmente, em relação aos contratos de financiamento de imóveis que têm prazo igual ou superior a 36 meses.

 

Esse permissivo foi incorporado ao artigo 46 da Lei 10.931/04, que dispôs sobre o Patrimônio de Afetação de Incorporações Imobiliárias.

 

Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.

 

§ 1o É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados nos títulos e valores mobiliários, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao estabelecido no caput.

§ 2o Os títulos e valores mobiliários a que se refere o caput serão cancelados pelo emitente na hipótese de resgate antecipado em que o prazo a decorrer for inferior a trinta e seis meses.

 

§ 3o Não se aplica o disposto no § 1o, no caso de quitação ou vencimento antecipados dos créditos imobiliários que lastreiem ou tenham originado a emissão dos títulos e valores mobiliários a que se refere o caput.

 

Assim, apenas em contratos com prazos mínimos de 36 meses é possível a atualização mensal do principal indicador do setor da construção que é justamente o Custo Unitário Básico (CUB).

 

Caso a construtora não tenha  respeitado  o limite anual de aplicação da correção monetária nos contratos inferiores aos 36 meses o Comprador deve requisitar a construtora o imediato abatimento dos valores ilegalmente exigidos. Estes valores deverão ser, pelo menos corrigidos mensalmente pela correção monetária do período, uma vez que caso o Consumidor se socorra do judiciário poderá receber além desses valores corrigidos pelo INPC, acrescidos de 1% de juros, o dobro do valor pago injustamente, nos termos do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.

 

Assim, a composição amigável com a Incorporadora que muitas vezes é a própria construtora é uma boa saída para o Adquirente que terá prontamente abatido o valor pago indevidamente das próximas parcelas devidamente corrigido e a Incorporadora evitará os custos judiciais com a demanda judicial, que provavelmente perderia.

 

Entretanto, outros cuidados devem ser tomados pela Adquirente, em especial para apartamentos na planta, situação que pressupõe necessariamente para uma segurança mínima o registro da incorporação no Registro de Imóveis e que a incorporação seja submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das uni