Aplicação de Correção Monetária na Compra de Imóveis na Planta


Nos últimos 3 meses tivemos duas consultas de clientes do Escritório com dúvidas quanto a aplicação da correção monetária das parcelas vencidas e vincendas durante a construção de um imóvel adquirido na planta. Ambos os casos envolvem pequenas e médias construtoras de Santa Catarina de diferentes regiões que aplicaram a correção monetária mensalmente sobre as parcelas negociadas, a solução desta espécie de conflito é a razão de existir deste artigo.

O Plano Real trouxe a estabilização da economia com a queda da inflação, para tanto um dos pilares foi a quebra da indexação dos preços, tal estratégia foi regulada pelo artigo da 28 da Lei 9.069/95 que estabeleceu que a aplicação da correção monetária em todos os contratos celebrados em real ou a ele convertidos não poderia ter periodicidade de correção monetária inferior a um ano:

Art. 28. Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de aplicação dessas cláusulas será anual.

§ 1º É nula de pleno direito e não surtirá nenhum efeito cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um ano.

Vale ressaltar, que a regra não se aplica ao Sistema Financeira Brasileiro, razão pela qual os Bancos podem estabelecer a correção mensal, bem como, estão dispensados do limite de juros anual de 12%, ao qual todos aqueles que não são considerados instituições financeiras são obrigados a respeitar.

Assim, diante da limitação legal não é possível estabelecer a correção monetária inferior aos doze meses na maioria das espécies de contratos, isso significa que as doze parcelas vincendas após a assinatura do contrato de um compromisso de compra e venda não poderão ser reajustadas, sendo apenas permitido o reajuste na 13º parcela, que terá seu reajuste acrescido de toda correção do período, seguindo esse mesmo percentual de aumento para as demais parcelas dos próximos 11 meses e assim por diante, até a finalização do negócio, desde que o contrato tenha apenas 35 meses. Parcelas intermediarias, como balões e parcelamentos de entrada, também são limitadas a regra do artigo 28.

Entretanto existe uma exceção que são os casos de contratos com prazo acima de 35 meses, tal regra especial é proveniente da Medida Provisória nº 2.223 de 04/06/2001, onde foi autorizado que a correção monetária fosse calculada e cobrada mensalmente, em relação aos contratos de financiamento de imóveis que têm prazo igual ou superior a 36 meses.

Esse permissivo foi incorporado ao artigo 46 da Lei 10.931/04, que dispôs sobre o Patrimônio de Afetação de Incorporações Imobiliárias.

Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.

§ 1o É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados nos títulos e valores mobiliários, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao estabelecido no caput.

§ 2o Os títulos e valores mobiliários a que se refere o caput serão cancelados pelo emitente na hipótese de resgate antecipado em que o prazo a decorrer for inferior a trinta e seis meses.

§ 3o Não se aplica o disposto no § 1o, no caso de quitação ou vencimento antecipados dos créditos imobiliários que lastreiem ou tenham originado a emissão dos títulos e valores mobiliários a que se refere o caput.

Assim, apenas em contratos com prazos mínimos de 36 meses é possível a atualização mensal do principal indicador do setor da construção que é justamente o Custo Unitário Básico (CUB).

Caso a construtora não tenha respeitado o limite anual de aplicação da correção monetária nos contratos inferiores aos 36 meses o Comprador deve requisitar a construtora o imediato abatimento dos valores ilegalmente exigidos. Estes valores deverão ser, pelo menos corrigidos mensalmente pela correção monetária do período, uma vez que caso o Consumidor se socorra do judiciário poderá receber além desses valores corrigidos pelo INPC, acrescidos de 1% de juros, o dobro do valor pago injustamente, nos termos do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.

Assim, a composição amigável com a Incorporadora que muitas vezes é a própria construtora é uma boa saída para o Adquirente que terá prontamente abatido o valor pago indevidamente das próximas parcelas devidamente corrigido e a Incorporadora evitará os custos judiciais com a demanda judicial, que provavelmente perderia.

Entretanto, outros cuidados devem ser tomados pela Adquirente, em especial para apartamentos na planta, situação que pressupõe necessariamente para uma segurança mínima o registro da incorporação no Registro de Imóveis e que a incorporação seja submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

Isso significa que caso a Incorporadora/Construtora entre em insolvência financeira a obra não será severamente afetada, ressalvando parte do investimento realizado pelo adquirente. Porém, invariavelmente caso isso ocorra o investimento será inferior a qualquer outra aplicação do mercado, visto que o prazo para finalização da obra será severamente ampliado. Essa situação é agravada quando o imóvel é destinado para uso da família do Adquirente, que terá que postergar por muitos anos o sonho daquele apartamento novo, podendo inclusive o projeto ser alterado, em especial nas áreas comuns com objetivo de viabilizar a finalização do empreendimento por um custo menor.

Promessas de compra e venda de apartamentos em construção ou na planta com descontos iguais ou superiores a 30% são sinal de venda duplicada ou problemas no horizonte, visto que o mark-up da incorporadora/construtora na operação foi desperdiçado na negociação indicando que o seu fluxo de caixa entrou em colapso. Estes são negócios que devem ser evitadas, negociações agitadas e precipitadas pelo corretor ou pelo vendedor da incorporadora são sinais de alerta.

O Investidor como aquele que busca trocar seu apartamento deve ter em mente que um negócio mal feito demorará muitos outros para ser recuperado, assim caso venha aproveitar descontos acima de 30% do valor de mercado ele deverá optar por apartamentos prontos sem moradores ou inquilinos, realizando todos os procedimentos necessários para segurança do negócio, entre eles cópia da matricula atualizada requisitada diretamente no cartório de registro de imóveis e pesquisa nas ações judiciais em trâmite cujo o vendedor possa ser responsável, visto que entre a compra e o registro da escritura pode ocorrer uma restrição judicial. Caso em que o adquirente terá que ingressar com embargos de terceiros, onerando a operação com custos judiciais e impedindo a renegociação do imóvel, diminuindo assim a taxa interna de rentabilidade da operação.

Para aqueles que pensam em adquirir um imóvel a assessoria de um advogado de confiança é sempre a melhor opção.


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